อยากซื้อบ้านติดจำนอง มีอะไรต้องรู้บ้าง?

บทความนี้มาไขข้อสงสัย ว่าถ้าอยากซื้อบ้านมือสองที่ติดจำนองอยู่ จะสามารถทำได้หรือไม่ มีอะไรที่ต้องรู้บ้าง และในขั้นตอนของการซื้อขายต้องทำอย่างไร

คนที่กำลังมองหาบ้านมือสองอยู่ และต้องการซื้อต่อจากเจ้าของเก่า แต่บ้านหลังนั้นเกิดติดจำนองกับธนาคารอยู่ จึงมีข้อกังวลว่าบ้านหลังนั้นจะสามารถซื้อต่อได้หรือไม่ และเมื่อซื้อมาแล้วจะมีปัญหาอะไรตามมาหรือไม่

บทความนี้มาไขข้อสงสัย ว่าถ้าอยากซื้อบ้านมือสองที่ติดจำนองอยู่ จะสามารถทำได้หรือไม่ มีอะไรที่ต้องรู้บ้าง และในขั้นตอนของการซื้อขายต้องทำอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง ให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านได้อย่างเต็มตัว

ขอขอบคุณบทความจาก GHBank

บ้านติดจำนองคืออะไร ซื้อได้ไหม?

บ้านติดจำนอง คือ บ้านที่เจ้าของบ้านได้นำไปเป็นหลักประกันในการชำระหนี้กับธนาคาร โดยที่บ้านหลังนั้นไม่จำเป็นต้องส่งมอบให้กับธนาคาร และใช้การผ่อนชำระหนี้ตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งในระหว่างนั้นหากมีการผิดชำระหนี้ตามกำหนด บ้านหลังนั้นก็จะถูกดำเนินการให้นำไปขายทอดตลาดเพื่อนำมาชดใช้หนี้

สำหรับการซื้อบ้านติดจำนอง ถ้าหากพูดให้เข้าใจง่ายๆ นั่นก็คือ บ้านหลังที่คุณกำลังจะซื้อต่อนั้น ถูกนำไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อบ้าน และอยู่ในระหว่างการชำระหนี้กับธนาคารอยู่

หากคุณกำลังสงสัยว่า บ้านมือสองที่กำลังจะซื้อต่อนั้นมีสัญญาจำนองกับธนาคารอยู่ จะสามารถซื้อต่อได้หรือไม่ คำตอบคือ สามารถทำการซื้อขายได้ตามปกติ โดยทางเจ้าของเดิมจะต้องชำระหนี้ที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จ เพื่อให้บ้านปลอดจำนองอย่างสมบูรณ์

อยากซื้อบ้านติดจำนองต้องรู้อะไรบ้าง?

1. ก่อนวางเงินประกัน เช็กให้ดีว่าบ้านติดจำนองหรือไม่

ในการซื้อบ้านมือสอง ทางฝ่ายผู้ซื้ออาจยังไม่รู้ข้อมูลว่าบ้านหลังนั้นติดจำนองกับธนาคารอยู่หรือไม่ โดยทางผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้เอง ด้วยการนำสำเนาโฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับกรมที่ดิน เพื่อดูว่าบ้านหลังที่จะซื้อนั้นมีข้อมูลการทำนิติกรรมอะไรอยู่บ้าง

2. ในวันโอนกรรมสิทธิ์มีค่าใช้จ่ายที่ต้องตกลงกันให้ดี

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น โดยหลักๆ แล้วจะมี ค่าธรรมเนียมการโอน ในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ที่ปกติแล้วจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อแล้วผู้ขาย

นอกจากนี้แล้วยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้ซื้อ ที่ขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสอง จะต้องเตรียมไปด้วย นั่นคือ ค่าจดจำนอง โดยจะคิดในอัตรา 1% ของยอดสินเชื่อบ้าน

3. ก่อนทำการโอนทางผู้ขายจะต้องไถ่ถอนบ้านให้เรียบร้อยก่อน

ซึ่งการไถ่ถอนบ้าน ไม่จำเป็นต้องหาเงินก้อนใหญ่มาไถ่ถอนจำนองกับธนาคารเอง แต่สามารถใช้เงินจากทางผู้ซื้อในการไถ่ถอนจำนอง และทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยในวันเดียวกัน 

4. การซื้อบ้านติดจำนอง สามารถขอสินเชื่อได้

โดยหลังจากที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ทางผู้ซื้อจะต้องติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคารให้แล้วเสร็จ หากขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมือสองผ่านแล้ว ทางธนาคารจะออกเป็นแคชเชียร์เช็ค เพื่อนำจ่ายให้กับทางธนาคารของฝ่ายผู้ขาย และแบ่งอีกหนึ่งแคชเชียร์เช็คสำหรับผู้ขาย ในกรณีที่ราคาขายบ้านสูงกว่ายอดติดจำนอง

ขั้นตอนในการซื้อบ้านติดจำนองให้ไร้ปัญหา

หากว่าคุณถูกใจที่จะซื้อบ้านมือสองที่ต้องการ แต่บ้านหลังนั้นยังติดจำนองกับธนาคารอยู่ ให้คุณกับเจ้าของบ้านสรุปข้อมูลต่างๆ ให้สบายใจทั้ง 2 ฝ่าย จากนั้นให้สรุปข้อตกลงต่างๆ เป็นลายลักษณ์อักษร และทำตามขั้นตอนดังนี้

ขั้นตอนที่ 1: ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

สำหรับสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าเป็นเอกสารสำคัญที่จะยืนยันว่าบ้านหลังที่ติดจำนองอยู่ จะมีการซื้อขายเกิดขึ้นจริง ซึ่งจะมีการระบุข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายเอาไว้ เช่น ชื่อของผู้ทำการซื้อและขาย ข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน ราคาที่ตกลงซื้อขาย 

รวมไปถึงการระบุเงื่อนไขต่างๆ ในระหว่างการซื้อขาย เช่น 

• ฝ่ายไหนจะรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง 
• ระยะเวลาในการดำเนินการ สำหรับผู้ขายที่จะแจ้งกับธนาคารเพื่อปลอดจำนองให้แล้วเสร็จ

เมื่อคุณอ่านข้อมูลในเอกสารครบถ้วนแล้ว จึงทำการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย และเริ่มขั้นตอนของการซื้อขายได้

ขั้นตอนที่ 2: เตรียมเอกสาร และรอประเมินราคา

สำหรับผู้ซื้อบ้านมือสอง ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านกับธนาคาร จะต้องเตรียมเอกสารที่ต้องขอจากทางผู้ขาย ซึ่งได้แก่  

• สำเนาโฉนดที่ดิน
• เอกสารการจดจำนอง

และให้คุณนำไปยื่นขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารที่ต้องการ จากนั้นให้ทางฝ่ายผู้ขายรอเปิดบ้านให้ธนาคารเข้าไปประเมินราคาบ้าน

ขั้นตอนที่ 3: นัดวันโอนกรรมสิทธิ์

หลังจากที่ธนาคารของฝ่ายผู้ซื้ออนุมัติสินเชื่อแล้ว (หรือทางผู้ซื้อตกลงซื้อด้วยเงินสด) ให้ทำการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินให้เรียบร้อย 

ซึ่งในระหว่างนี้ทางเจ้าของบ้านหรือทางผู้ขาย จะทำการติดต่อกับธนาคารที่บ้านติดจำนองอยู่  เพื่อชี้แจงยอดของการซื้อขาย และขอปิดยอดหนี้ พร้อมแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ตกลงกับฝ่ายผู้ซื้อเอาไว้

นอกจากนี้ ทางเจ้าของบ้าน ก็จะเป็นผู้แจ้งยอดกับธนาคารของฝ่ายผู้ซื้อ เพื่อแจ้งยอดว่าจะแบ่งเช็คสั่งจ่ายเพื่อไถ่ถอนจำนองจำนวนเท่าไร 

ขั้นตอนที่ 4: การโอนกรรมสิทธิ์

ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ผู้ที่จะต้องเดินทางไปดำเนินการจะต้องมี 

• ผู้ขาย 
• ธนาคารของฝ่ายผู้ขาย (ธนาคารที่บ้านติดจำนอง) 
• ผู้ซื้อ 
• ธนาคารของฝ่ายผู้ซื้อ (ในกรณีที่ซื้อต่อด้วยการขอสินเชื่อบ้านมือสอง)

โดยหลังจากที่มีการตรวจสอบเช็คสั่งจ่ายอย่างถูกต้องแล้ว ทางธนาคารฝ่ายผู้ขายจะทำเรื่องปลอดจำนองให้แล้วเสร็จก่อน 

จากนั้นทางผู้ขายก็จะทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ และในขั้นตอนสุดท้ายก็จะเป็นการจดจำนองของธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ 

หลังจากนั้น ทางเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน จะมีการสอบถามทางผู้ขาย ว่าได้รับเงินจากผู้ซื้อเรียบร้อยแล้วหรือไม่ และให้ทางผู้ซื้อมอบแคชเชียร์เช็คให้กับทางผู้ขาย การดำเนินการโอนจึงเสร็จสมบูรณ์

ซื้อบ้านมือสองปลอดจำนอง พร้อมขอสินเชื่อกับ ธอส.

ในการซื้อบ้านมือสองที่ปลอดจำนอง สามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านกับ ธอส. โดยเรามีโครงการสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง พร้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำ นานสูงสุด 24 เดือน ให้คุณได้เป็นเจ้าของบ้านหลังที่ต้องการได้ดังใจ